¿Las ventas de bienes raíces están afectas a IVA en Chile?

Regla general

Desde la Reforma Tributaria de 2014 (Ley 20.780), la venta de bienes raíces está afecta a IVA cuando el vendedor es habitual en la actividad de venta de inmuebles. Antes de esa reforma, las ventas de inmuebles estaban exentas.

Quién es "vendedor habitual"

El SII considera vendedor habitual a:

• Constructoras e inmobiliarias que venden los inmuebles que construyen o adquieren para revender.
• Personas naturales o jurídicas que en el giro principal venden inmuebles (incluso si no construyen).
• Quien vende 2+ inmuebles en un período de 12 meses con propósito de lucro inmediato.

Exenciones del Art. 12 letra E LIVS

Las siguientes operaciones inmobiliarias están exentas de IVA:

• Venta de viviendas que constituyan el bien raíz familiar del vendedor.
• Venta entre particulares no habituales (ej: persona natural que vende su segunda vivienda).
• Aporte de inmuebles a sociedades en constitución o aumento de capital (con condiciones del Art. 64 CT).
• Permutas entre particulares.

Tasa aplicable

• Tasa general: 19% sobre el valor de venta
• Base imponible: valor de venta sin considerar el valor del terreno (el terreno NO está afecto a IVA por sí solo)
• Crédito SII: posible recuperación crédito fiscal por compra de materiales y servicios para la construcción

Ley 21.420 (2022) — cambios recientes

La Ley 21.420 introdujo modificaciones específicas para operaciones inmobiliarias:

• Reglas de habitualidad más claras
• Tributación de cesiones de derecho inmobiliario
• Tratamiento de promesas de compraventa

Recomendación Mp

• Si vendés inmuebles 2 o más veces en 12 meses: el SII puede calificarte como habitual y aplicar IVA retroactivo.
• Si sos persona natural vendiendo tu segunda vivienda: documentar uso personal previo y ausencia de propósito de lucro inmediato.
• Si sos inmobiliaria/constructora: aprovechá el crédito fiscal por costos de construcción para reducir el IVA neto a pagar.