Determinacion correcta de hecho gravado IVA en venta de inmueble usado

Planteamiento

Inmobiliaria Triana Rentas SpA vende a particular un departamento en Las Condes adquirido el 03-2020 por UF 5.800. Venta en 04-2026 por UF 7.400.

Datos del caso

• Adquisicion: 03-2020 por UF 5.800 (CLP equivalente $231.4M con UF al momento)
• Venta: 04-2026 por UF 7.400 (CLP $295.2M con UF $39.900 abril 2026)
• Vendedor: Inmobiliaria SpA (giro inmobiliario, segun escritura social)
• Posicion del cliente: 'no debe pagar IVA porque ya pago al adquirir'
• Caracteristica del bien: vivienda con DFL2 (subsidio aplicado al momento de la adquisicion)

Desarrollo paso a paso

1. Paso 1: identificar al vendedor. Inmobiliaria SpA con giro inmobiliario = posible vendedor HABITUAL. Habitualidad determinada por SII con criterios de naturaleza, cantidad y frecuencia (Art. 4 Reglamento LIVS).
2. Paso 2: analizar el bien. Inmueble adquirido con DFL2 (vivienda economica). La exencion del DFL2 se mantiene mientras el adquirente CONSERVE la calidad de vivienda economica. Si lo vende como inmobiliaria habitual: tributa con IVA segun reglas generales.
3. Paso 3: aplicar Art. 8 letra m) LIVS modificado por Ley 21.210. La venta de inmuebles construidos o terminados de construir es hecho gravado IVA cuando es realizada por vendedor HABITUAL.
4. Paso 4: determinar la base imponible. Para venta de inmuebles usados, la base es el VALOR DE VENTA (UF 7.400 = $295.2M). NO se descuenta el costo (a diferencia de RENTA mayor valor).
5. Paso 5: calcular IVA. Base $295.2M × 19% = IVA $56.1M debito fiscal. Inmobiliaria puede usar credito fiscal por servicios contratados (corretaje, escritura, publicidad).
6. Paso 6: emitir factura electronica de venta con IVA (NO boleta porque comprador es persona natural pero el vendedor es contribuyente de IVA segun giro).
7. Paso 7: PARA RENTA - el mayor valor es ingreso ordinario para el vendedor habitual (Art. 17 N°8 no aplica habitual). Mayor valor = 295.2 - 231.4 = $63.8M ingreso tributable IDPC.