Cobertura técnica de empresas constructoras, contratistas generales y desarrolladoras inmobiliarias: IVA crédito especial Art. 23 N° 6 DL 825, contabilidad de obra con IFRS 15 grado de avance, subcontratos Ley 20.123 y compliance laboral sectorial.
Documento actualizado a mayo 2026.
La construcción en Chile combina cuatro frentes normativos: el régimen del IVA con su crédito especial del 65% para viviendas sociales, el reconocimiento contable de ingresos bajo IFRS 15 con criterio de grado de avance, la responsabilidad solidaria por subcontratos (Ley 20.123) y la fiscalización laboral intensiva del rubro (turnos, jornadas excepcionales, Ley 21.561 sobre 40 horas, Ley 21.643 Karin).
Los contratos generales de construcción y los contratos de instalación o confección de especialidades están afectos a IVA. La base es el precio total del contrato menos el valor del terreno cuando este sea aportado por el mandante.
La venta de inmuebles por empresa constructora (vendedor habitual) está afecta a IVA al 19%. Si es inmueble usado, se descuenta el valor de adquisición reajustado (Art. 17 N° 2).
Las empresas constructoras tienen derecho a deducir del débito fiscal mensual el 65% del IVA débito generado en venta de viviendas con permiso de construcción anterior y precio de venta hasta 4.000 UF, destinadas a habitación. Es un beneficio sustancial — equivale a una rebaja efectiva del 12,35% sobre el precio (65% × 19%).
Requisitos esenciales:
En proyectos de construcción para arriendo, los constructores acumulan IVA crédito fiscal durante la fase pre-operacional (compra de materiales, contratos de obra, instalaciones). El Art. 27 bis permite solicitar la devolución de este crédito acumulado.
Modificación reciente (Ley 21.713 / Pacto Fiscal): el plazo de imputación se redujo de 6 a 2 períodos tributarios consecutivos. Esto reduce significativamente el costo financiero del crédito fiscal acumulado.
Requisitos vigentes:
Para contratos de construcción, la regla general es reconocer ingresos a lo largo del tiempo (porcentaje de avance) si se cumple alguno de estos criterios: el cliente recibe y consume simultáneamente los beneficios, los trabajos crean o mejoran un activo controlado por el cliente, o el activo creado no tiene uso alternativo y la entidad tiene derecho exigible a cobrar por trabajos completados.
Métodos de medición del avance:
Si los costos para satisfacer el contrato exceden los ingresos restantes esperados, se reconoce inmediatamente como pérdida (NIC 37 / contratos onerosos).
La práctica chilena requiere llevar contabilidad analítica por obra para:
Las cuentas típicas por obra incluyen: mano de obra directa, subcontratos por especialidad, materiales por bodega de obra, equipos asignados, gastos generales prorrateados (CG&A), y costos indirectos de fabricación.
La empresa principal (mandante) responde solidariamente por las obligaciones laborales y previsionales de los trabajadores de sus contratistas y subcontratistas, salvo que ejerza derecho de información (F30-1) y retención (DT). Aplica especialmente al rubro de la construcción donde el subcontrato es masivo.
Documentos de control:
| Materia | Norma | Aplicación en construcción |
|---|---|---|
| Ley Karin | Ley 21.643 (vigente 2024) | Protocolo de prevención de acoso laboral, sexual y violencia. Obligatorio en todas las obras con trabajadores. |
| 40 horas | Ley 21.561 | Reducción gradual de jornada. Aplica con adaptaciones a jornadas excepcionales del rubro (turnos rotativos, faenas remotas). |
| Jornadas excepcionales | Art. 38 CT + DT resoluciones | Faenas mineras / construcciones lejanas pueden pactar regímenes especiales (10×10, 7×7, etc.) con autorización DT. |
| Higiene y seguridad | DS 594 / Ley 16.744 | Reglamento de Higiene y Seguridad en obras. Aporte adicional 3,4% por riesgo laboral. Comité paritario obligatorio en obras grandes. |
| Indemnización años servicio | Art. 163 CT | Tope 90 UF mensual × 11 años (vigente 2026). |
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Acompañamos contabilidad por obra, IVA crédito especial Art. 23 N° 6, solicitudes Art. 27 bis, control de subcontratos Ley 20.123 e implementación IFRS 15 por proyectos.
Agendar reunión técnica →Disclaimer técnico. Esta guía sintetiza la normativa vigente a mayo 2026 aplicable al sector construcción chileno. La aplicación específica a cada empresa y proyecto requiere análisis individual considerando giro, tipo de obra, estructura societaria, contratistas involucrados y características laborales. No constituye asesoría profesional vinculante.