Referenciales públicos del mercado inmobiliario residencial de la Región Metropolitana: precios UF/m², cap rate y velocidad de absorción. Útil para diseño de proyectos, valorizaciones bajo NIC 40 y estructuración de FIP inmobiliarios.
Rango referencial de departamentos residenciales nuevos en venta directa. Valores en UF por metro cuadrado útil.
| Comuna | Precio min UF/m² | Precio promedio UF/m² | Precio max UF/m² | Tendencia |
|---|---|---|---|---|
| Vitacura | 110 | 135 | 180 | ↑ Alta |
| Las Condes | 85 | 105 | 140 | → Estable |
| Lo Barnechea | 75 | 95 | 130 | ↑ Media |
| Providencia | 75 | 92 | 120 | → Estable |
| Ñuñoa | 65 | 78 | 95 | → Estable |
| La Reina | 60 | 72 | 90 | ↑ Media |
| San Miguel | 52 | 62 | 78 | ↑ Media |
| Santiago Centro | 48 | 58 | 75 | ↓ Baja |
| Macul | 50 | 60 | 75 | → Estable |
| La Florida | 45 | 54 | 68 | → Estable |
| Maipú | 40 | 48 | 62 | → Estable |
| Puente Alto | 35 | 43 | 55 | → Estable |
Tasas de capitalización referenciales para evaluación de proyectos de renta y valorizaciones NIC 40 / NIIF 13.
| Segmento | Cap rate | Yield bruto | Comentario técnico |
|---|---|---|---|
| Multifamily Premium (Vitacura, Las Condes) | 4,0% – 4,8% | 5,0% – 6,0% | Foco institucional. Plazo largo, vacancia baja. |
| Multifamily Medio (Ñuñoa, Providencia, San Miguel) | 4,8% – 5,8% | 6,0% – 7,2% | Demanda sostenida. Buen balance riesgo/retorno. |
| Multifamily Económico (San Joaquín, Macul, La Florida) | 5,8% – 7,0% | 7,5% – 9,0% | Mayor yield bruto pero más rotación y vacancia. |
| Oficinas Clase A (Las Condes, Vitacura) | 5,5% – 6,5% | 7,0% – 8,5% | Vacancia elevada post-pandemia; flexibilidad operativa exige. |
| Strip Center / Retail barrio | 6,5% – 8,0% | 8,5% – 10,5% | Yield alto compensa riesgo comercial. |
| Bodegas industriales / Logística | 5,8% – 7,0% | 7,5% – 9,0% | Demanda creciente por e-commerce. Stock limitado. |
Tiempo promedio para colocar 100% del stock en proyectos nuevos. Indicador crítico para FIP inmobiliarios y modelos de cash flow.
| Segmento de proyecto | Absorción típica | Notas |
|---|---|---|
| Premium > UF 8.000 (Vitacura, Las Condes) | 24 – 36 meses | Ticket alto, comprador exigente, comparables limitados. |
| Medio UF 3.000 – 6.000 (Ñuñoa, Macul) | 14 – 20 meses | Balance ideal. Demanda sostenida si producto bien diseñado. |
| Económico UF 1.500 – 2.800 (La Florida, Maipú) | 10 – 16 meses | Alta dependencia de financiamiento del comprador. |
| Multifamily integral (renta directa) | 6 – 12 meses (estabilización) | Foco en vacancia operacional, no en venta unitaria. |
Aplicaciones técnicas Mp Asociados
Estos benchmarks son referenciales del mercado a mayo 2026. Los usamos como insumo para: (a) valorizaciones a valor razonable bajo NIC 40 (propiedades de inversión) y NIIF 13 (medición a valor razonable); (b) estructuración de Fondos de Inversión Inmobiliarios Ley 20.712 y solicitudes Art. 27 bis del IVA; (c) modelamiento financiero de proyectos con cap rate y DCF. Para valorizaciones formales con auditoría externa coordinamos con nuestro partner Kurth Consultoría.
Fuentes: cartera Mp Asociados (sin datos identificables), portales públicos de mercado, publicaciones GfK / Toctoc, datos CBR y SII de transferencias. Valores referenciales; cualquier transacción debe validarse con avalúo individual. Actualización mayo 2026.