Determinación del tratamiento tributario (IVA, base imponible, documento aplicable) en operaciones de arriendo y venta de bienes inmuebles amoblados o con instalaciones. Considera DL 825, LIR y criterios SII vigentes.
El tratamiento del IVA difiere sustancialmente entre arriendo y venta.
"Amoblado" significa con muebles. "Con instalaciones" significa que permite el ejercicio inmediato de actividad comercial o industrial (oficinas equipadas, locales con maquinaria, hoteles, etc.).
La habitualidad es presumida por el SII si: el giro incluye compraventa de inmuebles, hay venta dentro de 1 año desde adquisición, o se vende +1 inmueble en período corto (Circular SII 42/2015).
Valor pactado en el contrato, según corresponda con o sin IVA según la siguiente opción.
Crítico para emitir correctamente el documento. Si el contrato dice "renta mensual $1.500.000 + IVA" el monto es neto. Si dice "renta total $1.500.000 IVA incluido" debe descomponerse.
Avalúo fiscal vigente publicado por SII. Aplica la rebaja del 11% anual del avalúo (Art. 16 letra g DL 825).
Valor de compra original reajustado por IPC. Aplica como rebaja en la venta de inmueble usado por vendedor habitual (Art. 17 N° 2 DL 825).
Valor atribuible específicamente a los muebles e instalaciones, separado del valor del inmueble. Para operaciones de venta.
Documento sugerido
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Fórmula aplicada
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Glosa sugerida del documento
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Normativa aplicada al caso
Comentario técnico Mp
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Síntesis técnica de las normas y criterios SII aplicables al arriendo y venta de bienes inmuebles amoblados o con instalaciones.
Art. 8 letra g) DL 825 — Hecho gravado
"El arrendamiento, subarrendamiento, usufructo o cualquier otra forma de cesión del uso o goce temporal de bienes corporales muebles, inmuebles amoblados, inmuebles con instalaciones o maquinarias que permitan el ejercicio de alguna actividad comercial o industrial, y de todo tipo de establecimientos de comercio".
Art. 17 DL 825 — Exención del arriendo puro
El arrendamiento de inmuebles sin amoblar ni con instalaciones que permitan actividad comercial está exento de IVA. La distinción clave es la presencia de muebles o instalaciones que permitan el ejercicio inmediato de actividad.
Art. 16 letra g) DL 825 — Base imponible especial
Cuando el arriendo está afecto a IVA, la base imponible se determina deduciendo el 11% anual del avalúo fiscal del inmueble, prorrateado al período. Esta deducción representa la "renta del suelo" (no gravada con IVA) versus la "renta del capital mobiliario" (gravada). Mensualmente: Base = Renta mensual − (11% × Avalúo / 12)
Art. 8 letra l) DL 825 — Venta de inmuebles por vendedor habitual
Está gravada con IVA la venta de inmuebles efectuada por un vendedor habitual (empresa inmobiliaria, FIP inmobiliario, o quien venda inmuebles con frecuencia). La habitualidad es presumida por el SII bajo condiciones de la Circular 42/2015: giro inmobiliario, venta dentro de 1 año desde adquisición, o venta de múltiples inmuebles en período corto.
Art. 17 N° 2 DL 825 — Rebaja por valor de adquisición
En la venta de inmueble usado por vendedor habitual, la base imponible del IVA se determina deduciendo del precio de venta el valor de adquisición reajustado por IPC (o el avalúo fiscal vigente, el que resulte mayor). Esto evita gravar dos veces el mismo valor del inmueble. Base IVA = Precio venta − Adquisición reajustada
Tratamiento de los muebles e instalaciones en la venta
Cuando se vende un inmueble amoblado o con instalaciones, los muebles tributan separadamente: si el vendedor es contribuyente de IVA, los muebles van al 19% sobre su valor (sin rebajas, Art. 2 N° 1 DL 825). Es recomendable desglosar en el contrato el valor del inmueble y el valor de los muebles para evitar ajustes posteriores del SII.
Persona natural NO habitual
La venta de inmueble por una persona natural sin habitualidad NO está afecta a IVA por la parte del inmueble. Sin embargo: (a) el mayor valor puede ser un Ingreso No Renta (INR) bajo el Art. 17 N° 8 LIR, hasta un tope acumulado de 8.000 UF en la vida del contribuyente; (b) los muebles vendidos por persona natural también están exentos de IVA si no es contribuyente del impuesto.
| Caso | Tipo doc. | Base imponible | Tasa IVA | Norma clave |
|---|---|---|---|---|
| Arriendo de oficina amoblada | Factura Electrónica Afecta | Renta mensual − 11% avalúo/12 | 19% | Art. 8 g + Art. 16 g |
| Arriendo de departamento amoblado (Airbnb permanente) | Factura Electrónica Afecta | Renta mensual − 11% avalúo/12 | 19% | Art. 8 g + Art. 16 g + Oficio SII 1.345/2022 |
| Arriendo de inmueble vacío (puro) | Factura Electrónica Exenta | — | Exento | Art. 17 DL 825 |
| Venta de departamento por inmobiliaria (habitual) | Factura Electrónica Afecta | Precio venta − Adquisición reajustada | 19% | Art. 8 l + Art. 17 N° 2 |
| Venta de inmueble amoblado por inmobiliaria | Factura Afecta (mixta) | Inmueble: rebajado; Muebles: total | 19% sobre cada base | Art. 8 l + Art. 2 N° 1 |
| Venta de inmueble por persona natural NO habitual | Escritura pública (no factura) | — | No afecto IVA | Art. 8 l a contrario sensu / Art. 17 N° 8 LIR |
Rentas de arriendo (Art. 20 N° 1 LIR)
Las rentas obtenidas por arriendo de bienes raíces tributan con Impuesto de Primera Categoría (IDPC) y luego con IGC/IA en cabeza del titular. Régimen general 27% (14A) o Pro Pyme 12,5% transitorio (14D). El bien raíz puede acogerse a depreciación acelerada o normal.
Mayor valor en venta (Art. 17 N° 8 LIR)
El mayor valor en la venta de bien raíz por persona natural NO habitual es Ingreso No Renta hasta 8.000 UF acumuladas en la vida del contribuyente. El exceso tributa con tasa única 10% o IGC opcional. Esta franquicia se diluye o desaparece según la habitualidad y el tiempo de tenencia.
Descargar Manual Técnico (PDF)
Disclaimer técnico. Esta herramienta entrega una primera aproximación al tratamiento tributario. La aplicación específica requiere análisis del contrato, calidad del contribuyente, registros tributarios históricos y eventuales convenios con doble tributación. Mp Asociados acompaña operaciones complejas (FIP inmobiliarios, multifamily, reorganizaciones), incluyendo el caso destacado del Fondo Atacama Invest. Conversemos antes de emitir documentos en operaciones de monto relevante.